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本预定于4月26日投标的北京首块“两限房”———海淀区西三旗（原北京轮胎厂）住宅及配套项目的标书近日发布。标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定，要求住宅套型面积90平方米以下，北京市中低收入家庭购买优先。标书还首次明确要求，中标开发商须配建1.95万平方米廉租房。
住宅面积90平米以下
昨日，北京市国土局土地整理储备中心网站将三块“两限房”地块挂在“正在交易地块”一栏中，分别为海淀区西三旗项目、丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”、石景山区金顶街三区项目用地。由于后两块地的投标时间都在5月11日，因此西三旗地块就成为北京首块“两限房”交易地块。
西三旗地块标书规定，该地块住宅开发均为“中低价位、中小套型普通商品房”，且必须满足相应建设和销售条件，即套型建筑面积全部为90平方米以下。
虽然在套型面积和销售价格方面有所限制，但各项建设标准没有改变，标书要求各项建设指标应达到北京市相关住宅建设标准定，并按照北京市建委、市规划委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规定》执行。
不同楼层售价可浮动5%
根据北京市国土资源局有关意见，即将推出的这三块“两限房”将比当地同质普通商品房平均价格下降10% -15%，同时，综合考虑地块的土地开发成本、政府土地收益以及开发商8%-10%利润因素。
西三旗地块标书明确，项目平均销售限价为6350元/建筑平方米。但中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在5%幅度内调整销售价格，也就是说该地块“两限房”每平方米售价可以在6032.5元到6667.5元之间浮动，但最终每栋住宅楼平均售价不得超过房屋销售限价。
放弃经适房可购限价房
“两限房”的购买资格一直是关注焦点，此前有分析认为，“两限房”购买资格可能和经济适用房相近。
西三旗地块标书明确，“两限房”购买资格主要包括三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。标书同时明确，已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”，具体购买资格由市建委另行确定。
业内人士表示，有的企业可能会看不上限价房的利润，但是有些企业有赚头就会做，加上限价房销路好，销售成本低，所以会想办法积极竞标。
焦点1
土地出让价位大致多少？
西三旗地块出让价预计10亿
昨天（4月2日），记者从北京市国土局土地整理储备中心网站获悉，海淀区西三旗住宅项目位于海淀区西三旗新都东路，具体范围是：东至建中路西侧路，西至黄平东侧路，南至西三旗路，北至城市铁路13号线。
据了解，该地块已经达到“三通一平”条件（临时用水、临时电路由、通路及除树木伐移外的场地自然平整）。规划建筑面积为48.8万平米，其中住宅面积为38.89万平米，商业用途为6.76万平米，综合用途为1.53万平米，该地块的投资开发期限为3年。
据了解，目前北京土地价格要占到房价1/3左右，如果按照该地块销售限价为6350元/平米计算，该地块的土地价格应该达到2095元/平米左右，该地块的规划建筑面积为48.8万平米，那么以此计算，该地块的出让价格应在10亿元左右。
焦点2
如何评价“购买资格限本市户口”？
两限房目前无法向外地人敞开
“购买资格总体合理，既然政府让利了，就要让真正有需要的人得到实惠”，北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲说。对于购买资格要求本市户口的条款，范小冲认为，以目前北京的财力和土地供应来看，还不可能完全向外地人敞开，所以这一限定是可以理解的。
还有业内人士表示，标书中指出“已经取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃经济适用房购买资格，可以申请购买‘中低价位、中小套型普通商品房’”，实际上就把经济适用房购买者和限价房购买者进行了分流，这就不会出现重复购买的现象，真正让保障性住房能够卖给最有需要的人。
万年花城副总经理黄玺庆表示，政策要想落到实处，堵住监管漏洞最为关键。比如中低收入家庭如何判定，在没有完税信用证明的条件下很难准确介定，这些细则都需要考量政府智慧。
焦点3
西三旗两限房价位如何？
项目限价较周边便宜两千
海淀区西三旗“两限地”地块位于西三旗路附近。此前该区域开发的住宅产品相对较少，2006年年初，该区域的住宅销售价格也一直在4000元/平米左右徘徊，其时该区域的主要项目以回龙观经济适用房为主，从去年下半年开始，该区域逐渐成为房地产开发的热点区域，多个地产项目开始陆续出现，尤其是以该区域标志性大盘新龙城的崛起，该区域的住宅在2006年年底的销售价格上涨至7000元/平米。
据了解，目前该区域开发的住宅产品主要包括新龙城、左邻右舍、富力桃园等项目，从销售价格来看，该区域普通住宅售价已基本达到8000元/平米。其中位于该地块以西的新龙城目前均价为8500元/平米，上奥世纪中的住宅均价为7800元/平米，左邻右舍项目均价为9000元/平米，清河桥东的观林园四月底即将开盘，起价预计8500元/平米，而富力桃园精装修住宅现在售价达到11000元/平米。
从西三旗“两限房”地块住宅6350元/平米的限价来看，该地块比周边项目便宜2000元/平米左右，降价幅度远远超出15%，该地块开发的住宅产品具有很大价格优势，尤其是“两限房”建筑标准和目前北京的商品房并无二质，因此可吸引大量购买者。
“在一定程度上也达到了两限的目的，该地块如果按照标书中规定执行的话，基本可以达到两限房的目的，而且可以起到非常良好的带头作用。”昨天，一位业内人士这样告诉记者。
焦点4
项目对中标提出什么要求？
开发商须配建1.95万平米廉租房
3月底，北京国土资源局有关官员表示，北京将近期首批推出三块“两限房”用地，规划建筑面积约110万平方米，预计可提供约92万平方米“两限房”，并配建约4.8万平方米廉租房。
记者从本次出让的海淀区西三旗地块标书中发现，标书明确该地块中须配建建筑面积为1.95万平方米的廉租房，并要求廉租房应相对独立建设。该地块开发建设的部分廉租房户型主要以一居室、两居室为主，其中建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米进行建设。等到廉租房开发建设完成后，由北京市建委按4000元/平方米的价格进行回购，廉租房产权归市、区（县）政府所有，廉租房后期管理按届时政府出台的北京市保障性住房后期管理办法执行。
焦点5
哪些开发商会积极竞标？
“中小开发商可能更感兴趣”
知情者透露，此前首创置业曾极为看好西三旗地块，由于该地块临近火车道以及周边市政规划滞后等多种因素，最终被其放弃。“如今随着这个地块再次露面，不排除首创等开发商再度关注的可能。”该知情者表示，“不过随着利润空间缩小，可能中小开发商会更感兴趣。”而首创置业董事长刘晓光态度很明确，“我们当然感兴趣了”。对于标书中限价限户型的要求，刘晓光表示可以接受，“利润可以就行了，利润太高增值税还高呢”。
北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲认为，政府推出限价限户型地块的目的是为了平抑房价，同时也是把保障性住房推向市场的一个尝试，能使资源得到更有效的配置，值得肯定。
“既然是公开招投标，那么招标条件无所谓苛刻不苛刻，对于利润和风险大家都会衡量。”范小冲说，成本控制好的企业会更倾向于做限价房，因为限价房的销售根本不成问题，只要企业管理得好，把成本降下来，以成本压缩来提升价值，做限价房未必亏本。不过，范小冲表示，一些定位中高端的企业可能不会参加该地块竞标，因为限价房和目标客户群不符。
焦点6
中标开发商如何确定？
报价并非中标决定因素
由于西三旗地块是以招标方式出让，因此开发商标书是否符合评标标准，将成为决定开发商能否获胜的重要因素。记者从标书中发现，该地块评标标准满分为100分，评标将分两个阶段进行。第一阶段，主要为评估和比较投标人的财务及资信状况，需要投标人按招标文件要求投报各种财务报表，以说明企业资金情况、融资情况能满足投标人投报价格及付款进度，该项占到总分的20%.第二阶段则为综合评分，该阶段占总分的80%.其中包括25分的投标价款总额及付款进度。主要表现为，投标价款总额低于招标底价的视为无效标书，而投标价款总额达到招标底价的得15分，投标价款总额折现价格最高的得25分；30分的中低价位、中小套型普通商品房建设及销售方案；10分的廉租房建设方案；10分企业资质以及开发业绩、投资业绩情况；综合印象5分。
从以上评分标准中不难看出，开发商的投标价格并不能起决定作用，而起决定作用的是中低价位、中小套型普通商品房建设及销售方案和廉租房建设方案，这两项占到总分的40%，因此开发商在标书中的“两限房”及廉租房建设方案至关重要。 |
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